Стамбени и хипотекарни кредити

Увод

Куповина дома је највећа појединачна инвестиција у току живота појединца или породице. Приликом куповине дома већина купаца треба финансијску помоћ, а то значи дугорочни кредит од банке. Кључно је да клијенти у потпуности разумију све аспекте свог стамбеног кредита, с обзиром да је то дугорочна финансијска обавеза која битно утиче на садашње и будуће финансијско стање клијента.

Стамбени кредити су специјална врста дугорочног кредита намијењеног за куповину стана или куће или за изградњу новог или реконструкцију и побољшање постојеће стамбене јединице. Стамбени кредити обично су у форми хипотекарног кредита и због тога ћемо се овдје концентрисати на њих. (У нашој земљи се као стамбени кредити користе и потрошачки кредити који нису осигурани некретнинама. За више информације погледајте Потрошачки кредити.)

Хипотекарни кредит је кредит осигуран некретнином коришћењем правног инструмента који се зове хипотека. Купац стамбене јединице или онај ко је гради добива финансирање (кредит) од финансијске институције, као што је банка, на основу нове или постојеће некретнине. Хипотека се односи на давање имовине у залог као осигурање или колатерала за кредит. Када се кредит отплати, сва права везана за имовину се враћају власнику. Хипотека није дуг. Она је осигурање дуга. Давање хипотеке на кућу значи да се кућа даје као колатерал за кредит који се диже.

Услови за хипотекарни кредит, укључујући износ, рочност, каматну стопу, динамику плаћања и тако даље, могу значајно варирати. Услови варирају зависно од типа имовине која се даје под хипотеку (главна стамбена јединица, додатна стамбена јединица...). Генерално, банке нуде боље услове за хипотекарне кредите за куповину главне стамбене јединице.

Хипотека

Хипотека се може формирати за:

• земљиште (пољопривредно, шумско, изграђено и неизграђено грађевинско земљиште)
• стамбене и пословне зграде,
• станове у зградама,
• породичне куће,
• викендице,
• пословне објекте,
• гараже,
• друге зграде и објекте за које зајмопримац има јасно дефинисано власништво.

Хипотеке се могу базирати на цјелокупној имовини (нпр. цијела зграда или стан) или дијелу имовине (нпр. половина или трећина куће, зграде или стана). Главни предуслов је да имовина мора бити регистрована у надлежним земљишним књигама (грунту). Банка, као зајмодавац, треба провјерити правно власништво над некретнином и економску вриједност.

Банка мора провјерити слиједеће доказе о власништву:

• Аутентична власничка права из јавног регистра имовине;
• Доказ да имовина већ није под хипотеком (или ако јесте, онда се мора утврдити редослијед приоритета);
• Доказ да су земљишнокњижни изводи у реду и да банка може добити право располагања над имовином.

Пошто је вриједност имовине важан фактор у процјени ризика, њено одређивање је кључни елемент у хипотекарном кредитирању. Оно се може провести на више начина, а најчешће је то процјена од стране стручњака који је лиценциран или је регистрован на суду. Трошкови који су везани с тим обично зависе од вриједности имовине и обично их сноси клијент.

Процијењена вриједност зависи од:

• намјене и локације,
• типа и старости објекта
• квалитета коришених грађевинских материјала,
• употребљивости и опремљености,
• расположивости комуникалија (путеви, вода, електрична мрежа, гасне инсталације итд.)

Када су прикупљени и достављени сви неопходни правни документи, банка може ставити на располагање средства кредита. Када је кредит отплаћен, хипотека се поништава, а при томе банка доставља документацију о окончању отплате, а зајмопримац захтијева од суда да се избрише хипотека.

Флексибилност у погледу раније отплате

Треба провјерити правила о ранијој отплати или додатним отплатама. У случају да је могућа, ранијa отплата може донијети значајну уштеду каматних трошкова. Многи зајмопримци преферирају да скрате трајање кредита коришћењем уштеђевине или додатних прихода за убрзану отплату. Неке банке постављају ограничења колико се може раније отплатити, док друге наплаћују казне. Убрзана отплата у раним годинама је изразито ефективан начин за смањивање каматних трошкова.

Слично, банке често имају казне за пуну отплату кредита. Разлог за то је што банке приликом oдобравања кредита за дати период планирају прилив средстава на основу отплате током договореног периода. Рани прекид кредита може пореметити планове банке, што узрокује увођење казни.

Кредитни споразум

Главни документ за стамбени кредит је кредитни споразум. Кредитни споразум је уговор између клијента (зајмопримца) и банке (зајмодавца). Укључује главне одредбе, као што је трајање, износ главнице, каматне стопе, валуту, каматну стопу у случају кашњења, казнене одредбе и услове отплате. Клијенти требају имати у виду да банка располаже с њиховом имовином док се кредит не отплати. Клијент треба тражити од банке (и свог адвоката) појашњење главних одредби и њихове импликације.

Запљена

Ако зајмопримац закаже у погледу отплате, банка може надокнадити преостали износ кроз продају имовине под хипотеком. Провођење ове одредбе из споразума о хипотеци се може провести путем судова (судско извршење) или споразумно (вансудско извршење) с клијентом који не извршава обавезе.

За судско извршење потребно је именовати особу за продају имовине под хипотеком, чим су испуњени неки услови из споразума, а то је обично немогућност да у цјелини отплати кредит.

Вансудско извршење значи да зајмодавац може понудити на продају имовину под хипотеком путем нотара, без судског процеса.

Учешће

Приликом финансирања куповине некретнине путем хипотеке, зајмодавци често захтијевају учешће, а што значи да зајмопримац уплаћује дио вриједности некретнине. Ово учешће се обично исказује као проценат вриједности имовине (5%, 10% или 20%).

Трајање кредита

Трајање кредита може бити и до 25 година или док зајмопримац не достигне године за пензионисање (65 година или мање), штогод је од ово двоје краће.

Кредитна способност

Кредитна способност је финансијски капацитет зајмопримца да отплати и главницу и камату кредита. Мјесечне рате не требају обично бити веће од половине бруто прихода једног домаћинства или сабраних плата. Уштеђевина или депозити у банкама могу се користити да помогну апликацију за кредит и могу се узети у обзир за процјену погодности клијента. Банке користе различите критеријуме за рачунање капацитета за отплату, али све користе централни регистар кредита за информације о томе како је уредно клијент отплаћивао раније кредите. За кредите с варијабилном каматном стопом или оне у страној валути, мјесечна отплата може знатно варирати усљед промјене каматне стопе и девизног курса.

Некретнина игра важну улогу у осигуравању кредита, али није кључна за одобравање кредита. Чак и високо вриједна хипотека не може компензовати лошу кредитну способност или финансијске проблеме. Одобравање кредита само на основу вриједности хипотеке може изазвати сумњу да је банка првенствено заинтересована да дође у посјед имовине.

Какво осигурање за отплату кредита банке захтијевају?

Банке обично траже сљедеће ставке (све или неке од њих) за осигурање својих кредита:

• Два кредитноспособна жиранта који су правно обавезни да отплате дуг, ако зајмопримац то не учини;
• Хипотеку на имовину чија је вриједност најмање 1,5 пута већа од кредита (нпр. максимални кредит на имовину вриједности 150.000 КМ је 100.000 КМ);
• Осигурање имовине од општих ризика за цијели период кредита винкулирану (дату у корист) банке;
• Административна забрана за зајмопримца и жиранта/жиранте (с овјереном потврдом од њихове банке, ако није у питању иста банка), која омогућава аутоматско скидање средстава с њиховог рачуна до договореног нивоа у случају прекида отплате;
• Потписану мјеницу;
• Споразум о запљени имовине за зајмопримца и жиранте;
• Полису осигурања зајмопримца винкулирану на банку (за коју је корисник банка).

Права и дужности

И зајмопримац и банке имају одређена права и дужности током трајања кредита.

Права зајмопримца су да:

• добије све релевантне информације за одлуку о задуживању;
• има професионалан третман без предрасуда;
• буде консултован у вези са свим промјенама рокова и услова кредита;
• подузме правне акције у случају прекршаја уговора.

Права банке су да:

• има све податке о кредитном статусу зајмопримца;
• има исправне и истините информације о зајмопримцу;
• прими правовремене отплате кредита;
• подузме правне активности у случају банкрота или прекршаја уговора.

Дужности зајмопримца су да:

• прочита и схвати рокове и услове;
• поштује рокове и услове кредита у сваком тренутку;
• хитно уплати све накнаде, трошкове, камату и рате кредита.

Дужности банке су да:

• осигура да зајмопримац разумије све обавезе из кредитног уговора;
• консултује зајмопримца у вези са свим промјенама рокова и услова, наплаћених накнада и друге релевантне информације;
• одговори на све упите од стране зајмопримца.

Помоћ кредитног службеника може бити од велике вриједности за појашњавање питања која зајмопримцу нису јасна. Опширно дискутовање о питањима клијента с кредитним службеником може бити веома корисно у бирању одговарајућег кредитног производа за зајмопримца.

Каматне стопе

Каматна стопа је „цијена" коју банка наплаћује за кредит. Камата се наплаћује као проценат (или стопа) на преосталу главницу. Банке могу поставити какве год желе камате, али их настоје смањити ако је финансијска позиција зајмопримца добра, ако је добар колатерал и када је вриједност кредита знатно испод номиналне вриједности имовине под хипотеком. Каматна стопа може бити фиксна и промјенљива, зависно да ли се мијења током трајања кредита.

Кредити с промјенљивом каматном стопом имају стопу која варира зависно од референтне каматне стопе током трајања кредита. Промјенљива стопа значи да се каматна стопа стално мијења. Усљед тога је много теже предвидјети и управљати отплатом кредита. Промјенљива каматна стопа се обично рачуна као сума промјенљиве референтне каматне стопе (као што је еурибор или либор) и константе каматне марже.

Зато каматна стопа на кредит може бити нпр. изражена као еурибор (стопа по којој банке међусобно купују и продају новац унутар зоне евра) плус један проценат. То значи да ће зајмопримац током трајања кредита плаћати камату која је једнака стопи еурибора (промјенљива компонента) при свакој ревизији плус један проценат (фиксна компонента).

При промјенљивој каматној стопи, зајмопримац сноси каматни ризик, јер свака промјена референтне камате утиче на камату кредита и мјесечну рату. Банка прилагођава промјенљиву камату према референтној каматној стопи, а у складу са својим пословним политикама. Референтна каматна стопа (еурибор или либор) може се драстично промијенити током трајања кредита и зајмопримци морају знати да су ове промјене непредвидиве. Прије потписивања уговора, зајмопримац се треба распитати који је тренутни ниво референтне каматне стопе (еурибор или либор) и проучити каква су очекивања у вези с будућим кретањима.

Сљедећа табела даје податке о каматној стопи тромјесечног еурибора на крају квартала за период од пет година.

Подаци служе за илустрацију. За тачне податке консултујте званичне изворе за еурибор.

Током ових пет година, еурибор је флуктуирао између 4,96% и 0,66%, што говори да би потенцијални зајмопримац имао великих проблема да предвиди овакве промјене у било којем тренутку да је закључио кредитни уговор.

Да сумирамо, износ будућих отплата се може промијенити на више и на ниже, слиједећи кретања референтног индекса или каматне стопе (у договореним периодима ревизије). Неке банке ограничавају промјене нагоре и/или надоле својих каматних стопа у случају да се јаве прејаке измјене референтне каматне стопе.

Банка мора правовремено информисати клијента о новим каматним стопама усљед промјене референтне каматне стопе и зајмопримац треба примити на знање промјене. Понуде с ниском почетном каматном стопом се требају с пажњом размотрити, јер оне важе само у кратком периоду (обично шест мјесеци до годину дана), након чега се почиње примјењивати референтна стопа плус маржа.

Фиксна камата на кредите подразумијева да је каматна стопа успостављена за цјелокупно трајање хипотеке, а што је обично између 15 и 30 година. Израз фиксна значи да каматна стопа остаје иста кроз цијели период отплате. Зајмопримац зна на почетку колики је укупни износ камате коју треба платити. Главна предност хипотекарних кредита с фиксном каматном стопом је да зајмопримац може тачно предвидјети износ за отплату. Ако је каматна стопа ниска, кредит с фиксном каматном стопом је добро рјешење, јер ће ваш кредит бити фиксиран с ниском каматном стопом.

Пошто нема ризика од повећања трошкова позајмљивања, фиксне камате су обично више од оних промјенљивих стопа које се нуде у тренутку закључивања уговора. Хипотекарни кредити с фиксном каматном стопом су уобичајено много краћи од оних с варијабилном стопом.

Ефективна каматна стопа (ЕКС) укључује све трошкове кредита и тако омогућава лакшу успоредбу између банака. Све банке су обавезне да истакну ефективну стопу уз номиналну стопу. Ефективна каматна стопа укључује номиналну каматну стопу (промјенљива или фиксна) и друге трошкове и накнаде које зајмопримац треба да плати прије него се кредит одобри. Неки трошкови нису укључени у ефективну каматну стопу (као што је процјена вриједности имовине, накнаде за цертификате од других институција, итд.) и зајмопримац треба о томе питати кредитног службеника. Важно је напоменути да су ефективне каматне стопе упоредиве само за кредите у истој валути.

Кредити у страној валути и индексирани кредити

Кредити у страној валути су кредити уговорени у валути која се разликује од домаће валуте. Индексирани кредити или кредити с девизном клаузулом су кредити код којих су укупан дуг и рате изражени у страној валути (тј. швајцарски франак, амерички долар, итд.) и практично су у погледу отплате једнаки кредитима у страној валути. Свака рата се конвертује у домаћу валуту по девизном курсу на тај дан. Зајмопримци требају бити свјесни да ови кредити имају девизни ризик. Ако зајмопримац узме кредит од 10.000 швајцарских франака, банка ће дати противвриједност у КМ који одговара 10.000 швајцарских франака с девизним курсом на тај дан. Рате за отплату ће бити изражене у швајцарским францима (рецимо 200 франака) и онда ће бити конвертоване у КМ по девизном курсу на тај дан. Свака промјена девизног курса између домаће валуте и валуте уговора има директан утицај на отплату.

Кредити с девизном клаузулом могу изгледати врло привлачни због ниских каматних стопа у тренутку уговарања. Такви кредити нису увијек јефтинији и повољнији за зајмопримце, јер могу постојати врло наглашене и непредвидиве варијације девизног курса. Тренутна криза је довела многе зајмопримце у Централној Европи (нарочито у Мађарској) у проблем због озбиљног повећања отплата, јер су стране валуте нарасле у односу на домаћу валуту. Неки зајмопримци у нашој земљи су такође искусили проблеме у отплати кредита који су индексирани у швајцарским францима због изразитог раста франка.

Најбоља опција за зајмопримце јесте да се задужују у истој валути као што је њихов приход. Ако зајмопримци желе (или су присиљени) да се задужују у страној валути, они требају бити свјесни да ће износ за отплату у значајној мјери зависити од девизног курса и референтних каматних стопа.